Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, muchas veces el foco se pone únicamente en conseguir una buena cuota mensual y se dejan para el final los gastos asociados a la hipoteca y a la compraventa.
Y ahí es donde suelen aparecer las sorpresas.
Porque sacar una hipoteca no significa solamente pedir dinero al banco. También implica tasar la vivienda, firmar escrituras, pagar impuestos, asumir ciertos gastos de compra y revisar posibles comisiones o productos asociados. La buena noticia es que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, muchos gastos de formalización de la hipoteca los asume el banco, no el cliente. Según el Banco de España, el cliente paga la tasación, mientras que la entidad financiera asume notaría, registro, impuestos y gestoría vinculados a la formalización del préstamo hipotecario.
Ahora bien, hay una diferencia clave que todo comprador debe entender: una cosa son los gastos de la hipoteca y otra muy distinta son los gastos de comprar la vivienda.
En Operfín ayudamos a nuestros clientes a analizar ambos escenarios antes de avanzar con la operación. Si estás pensando en comprar casa, puedes solicitar un estudio hipotecario totalmente gratuito y sin compromiso para saber cuánto podrías financiar, qué gastos debes prever y qué opciones reales tienes antes de comprometerte con un banco.
Gastos de hipoteca vs. gastos de compraventa: la diferencia que debes tener clara
Cuando una persona busca en Google “qué gastos tiene sacar una hipoteca”, normalmente quiere saber cuánto dinero necesita tener ahorrado para comprar una vivienda. Pero, en la práctica, ese dinero se divide en dos grandes bloques:
Gastos de formalización de la hipoteca: son los gastos relacionados directamente con el préstamo hipotecario: tasación, notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría e impuestos asociados al préstamo.
Gastos de compraventa: son los gastos relacionados con la adquisición de la vivienda: impuestos de compra, escritura de compraventa, inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y, en algunos casos, gestoría.
Esta diferencia es importante porque muchos compradores piensan que, como el banco paga varios gastos hipotecarios, ya no necesitan tanto ahorro inicial. Pero no es así. Aunque el banco asuma buena parte de los costes de formalización del préstamo, el comprador sigue teniendo que afrontar los impuestos y gastos propios de la compra.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde la normativa hipotecaria vigente, el banco debe asumir varios gastos de formalización del préstamo hipotecario, siempre que la garantía (el inmueble que se hipoteca) sea una vivienda. Esto ha supuesto un cambio importante para los compradores, porque antes muchos de estos costes recaían sobre el cliente.
1. Notaría de la escritura hipotecaria
La escritura del préstamo hipotecario debe firmarse ante notario. Este coste, cuando está vinculado a la formalización de la hipoteca, lo asume el banco.
Conviene distinguirlo de la escritura de compraventa, que corresponde a la operación de compra de la vivienda y no al préstamo hipotecario como tal.
2. Registro de la hipoteca
Una vez firmada la hipoteca, esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la carga hipotecaria también es un gasto que corresponde a la entidad financiera.
3. Gestoría de la hipoteca
La gestoría se encarga de realizar los trámites administrativos posteriores a la firma: liquidaciones, presentación de documentos, inscripción registral y coordinación entre notaría, banco y registro. En el caso de la formalización del préstamo hipotecario, este gasto también lo paga el banco.
4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD, fue durante años uno de los gastos más discutidos en las hipotecas. Actualmente, cuando hablamos del AJD asociado a la constitución del préstamo hipotecario, lo asume la entidad financiera.
Este punto es importante porque puede confundirse con otros impuestos de la compraventa. Por ejemplo, si compras una vivienda nueva, pueden existir impuestos propios de la operación de compra, que no son lo mismo que el impuesto de formalización de la hipoteca.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el cliente?
Actualmente, el principal gasto hipotecario que debe asumir el cliente es la tasación de la vivienda. Aunque existen otra serie de gastos que se tienen que abonar que el banco no te dirá en una primera instancia.
5. Tasación de la vivienda
La tasación es el informe que determina el valor oficial de la vivienda que se quiere hipotecar. Es un paso fundamental porque el banco no solo mira el precio de compraventa, sino también el valor de tasación para decidir cuánto dinero puede prestar.
El Banco de España recuerda que, en préstamos con garantía hipotecaria, el inmueble debe ser tasado antes de firmar el contrato y que el importe máximo del préstamo puede estar relacionado con un porcentaje del valor de tasación. Además, la tasación debe realizarla una sociedad homologada y la entidad debe aceptar la tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y con una antigüedad inferior a seis meses.
Este gasto lo paga el comprador o solicitante de la hipoteca. Algunas entidades pueden ofrecer promociones donde asumen la tasación, pero no debe darse por hecho. Por eso conviene analizar cada oferta hipotecaria con detalle y no quedarse únicamente con el tipo de interés anunciado.
En Operfín revisamos este tipo de condiciones dentro del estudio hipotecario para que sepas si una oferta realmente te conviene o si solo parece atractiva a primera vista.
6. Comisiones bancarias: otro gasto que no debes pasar por alto
Además de la tasación y los gastos de compra, algunas hipotecas pueden incluir comisiones. No todas las entidades las aplican, y no todas las ofertas hipotecarias funcionan igual.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es un importe que algunas entidades cobran al conceder el préstamo. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y, en ocasiones, puede tener un importe mínimo. La entidad debe informar de su importe antes de realizar la operación.
La Ley 5/2019 establece que, si se pacta comisión de apertura, esta se devenga una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares relacionados con la concesión. Por lo tanto, comisiones que existían antiguamente como la “comisión por estudio” y la “comisión por formalización” de la hipoteca, ya no pueden aplicarse.
Esto significa que, al comparar hipotecas, no basta con mirar el tipo de interés. Una hipoteca con un tipo algo más bajo pero con más comisiones o bonificaciones puede acabar siendo menos interesante que otra aparentemente más sencilla.
Comisión por amortización anticipada
Esta comisión no se aplica al formalizar el préstamo hipotecario, pero si que puede ser un disgusto futuro. Si pasado un tiempo decides devolver parte de la hipoteca antes de tiempo, o cancelarla por completo, puede existir una comisión o compensación por amortización anticipada.
Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el Banco de España recoge límites máximos según el tipo de préstamo. En hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima puede ser del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% después. En hipotecas variables, puede ser del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros, y después 0%.
En Operfín no encargamos de negociar y reducir tanto la comisión de apertura como la de amortización. Este punto es especialmente importante si tienes pensado amortizar pronto, vender la vivienda en unos años o cambiar de banco más adelante.
Seguros y productos bonificados: cuidado con el coste real
Al contratar una hipoteca, muchos bancos ofrecen mejores condiciones si contratas productos adicionales: seguro de hogar, seguro de vida, alarma, tarjetas, planes de pensiones o domiciliación de nómina.
Aquí hay que diferenciar entre obligación y bonificación.
El banco puede exigir determinados seguros en garantía del préstamo, como el seguro de daños sobre el inmueble, pero la normativa establece que debe aceptar pólizas alternativas de otros proveedores si ofrecen condiciones y prestaciones equivalentes. Además, no puede cobrar comisión o gasto por analizar esas pólizas alternativas.
Por tanto, antes de aceptar una hipoteca bonificada, conviene calcular el coste total. A veces una oferta parece más barata porque tiene un interés reducido, pero exige contratar productos que encarecen la operación año tras año.
En Operfín analizamos la hipoteca desde una visión global: cuota, intereses, comisiones, seguros, vinculaciones y ahorro necesario. El objetivo no es solo conseguir una hipoteca, sino conseguir una hipoteca que tenga sentido para tu situación.
